Archivos 2023

Se ve a menudo que una relación de convivencia de muchos años por lo general va bien, no hay demasiadas discusiones, pero cuando hay que hablar de cuentas pendientes, deudas y bienes se arma la guerra mundial.

Las mujeres desde siempre con el ideal de la familia no quieren despegarse de la comodidad habitual y aguantan lo más que pueden en esa relación, que tarde o temprano estallará.

Como la unión convivencial es una figura informal en la actualidad, suele ocurrir que no exista documentación de los aportes que fueron realizando a los fines de construir su proyecto de vida en común. Por ejemplo, compra de bienes que fueron adquiridos por ambos mientras vivían juntos pero que fueron inscriptos a nombre exclusivo de uno de los miembros de la pareja.

Es importante tener en cuenta que al momento de la separación, los bienes se dividirán de acuerdo a quien sea el titular dominial del bien. Esto significa que, en principio, si no tenes bienes a tu nombre pero aportaste para su adquisición y no lo podes probar, entonces no será adjudicado ese bien a tu nombre. Mucho cuidado!!!!!

Sin embargo, habrá que estudiar la posibilidad de tratar este tema con delicadeza e intentar negociar una compensación económica. Recordá que para ello no debe vencerse el plazo de 6 meses contados desde la ruptura de la relación.

Para regular derechos y obligaciones durante la convivencia e incluso después de la ruptura y evitar estos problemas, podes celebrar un acuerdo denominado pacto de convivencia. En él podrás contemplar la organización de la familia en la actualidad, por ejemplo, cuestiones de ingresos y gastos. También se puede establecer como será esa organización luego de una futura separación, por ejemplo, acordando cuestiones relativas a división de bienes, alimentos para los hijos, y quien permanecerá en la vivienda familiar por 2 años como máximo.

La ley indica que los pactos deberán ser inscriptos en los respectivos registros para surtir efectos, esto es, en el mismo donde se inscribió la convivencia y en los que correspondan a los bienes incluidos en los pactos.

La familia existirá por siempre porque ya fue formada, simplemente que se modificarán ciertas situaciones porque ya no todos residirán en el mismo lugar.

No tengas miedo a separarte, pensá en mejorar tu vida.

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Puede ocurrir en la práctica que el cónyuge viudo se vea presionado por sus hijos mayores a vender el bien donde se encuentra viviendo, siendo este el hogar conyugal. Sin embargo, la ley le reconoce al cónyuge supérstite un derecho gratuito y vitalicio (de por vida) para continuar habitando el inmueble que compartía con su pareja.

La ley habla de cónyuges, y no de marido y mujer, por lo cual podría darse el caso de una u otra forma o incluso aceptando que puede haber parejas casadas del mismo sexo. De este modo, se incluyen diversas situaciones y se protegen de la misma manera.

Como consecuencia, el cónyuge supérstite podrá invocar este derecho que la ley le asegura con el fin de dilatar la partición para dicho inmueble, si sus hijos o algún acreedor lo pide.

En un principio lejano, este derecho no era reconocido y el cónyuge debía soportar la partición de todos los bienes. Posteriormente se lo tuvo en cuenta pero con ciertos límites. Un límite temporal de 10 años, donde pasado ese tiempo debía ser partido entre los herederos. Y otro límite que hacía al carácter del bien, donde también podía ser partido si no había sido construido o adquirido con fondos gananciales.

Además, podía ser obligado a pagar una contribución a los demás herederos por el uso de la vivienda. También se había establecido que al contraer nuevas nupcias se perdía dicho derecho.

En la actualidad, se ha evolucionado con respecto al mismo. La ley indica que para que sea efectivo es preciso que «el inmueble haya sido propiedad del causante», aunque también puede suceder que sea del cónyuge supérstite. Se da una situación compleja cuando existen otros bienes además de la vivienda sede del hogar conyugal con los que el cónyuge supérstite podría superar su necesidad de vivienda.

En conclusión, el cónyuge viudo podrá morar en un inmueble ajeno mientras viva y sin tener que pagar alguna compensación por su uso exclusivo.

derecho real de habitación para el cónyuge supérstite derecho real de habitación habitación para el cónyuge supérstite

Este instrumento cuenta con la particularidad de que no transmite la titularidad de la propiedad del bien hasta tanto se cumpla con la forma establecida por ley. ¿Esto que significa? El boleto de compraventa es un contrato válido como obligación de hacer, es decir que todavía faltará la escrituración para que el bien definitivamente pase a ser del nuevo dueño.

La escrituración será necesaria cuando se trate de bienes muebles registrables o inmuebles.

Es importante tener bien en claro esta situación ya que muchas personas consideran que con el boleto de compraventa ya adquieren el nuevo bien, y esto, como vimos, no es así.

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¿Qué sucede si el obligado a escriturar no lo hace?

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Ante esta circunstancia el interesado podrá iniciar acciones contra el obligado a escriturar por medio del juicio de escrituración. En este proceso el juez ordenará la escrituración a cargo del obligado y si este hace caso omiso, será el juez quien firmará/suscribirá la escritura en nombre del obligado a hacerlo.

La ley reconoce cierta protección al comprador cuando el boleto de compraventa cumple con ciertos requisitos, frente a medidas cautelares trabadas sobre el bien o frente a acreedores que no conocen la situación de ese bien, menos aun conocen la existencia de un boleto. Esto ultimo sucede porque se trata de un instrumento privado (entre las partes) y por eso, hasta que el bien se inscriba para dar efecto frente a terceros (efecto erga omnes), continuará siendo privado.

Si te quedó alguna duda, dejame tu comentario. Si estas pensando en celebrar un contrato de compraventa con este tipo de bienes y no sabes como hacer, consultame.

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Asesoramiento legal | Redacción de contratos

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Sabemos que el matrimonio es un momento muy querido por muchas personas. Se trata de una etapa nueva, de festejo y mucho amor. Formar una familia y comenzar una vida juntos siendo marido y mujer o cónyuges. Decimos cónyuges porque en la actualidad el matrimonio puede conformarse de 2 personas de un mismo sexo o incluso por personas que se perciben de otro genero. Esta regulación comprende la diversidad y la libertad de elección para constituir una familia.

El matrimonio es ese paso que, para muchos, es algo pendiente en la vida. Sin embargo, debemos conocer ciertas cuestiones a tener en cuenta al momento de casarse.

Algunos creen que el casamiento no genera ninguna modificación en la relación de pareja. Esto es relativo. Si lo vemos desde el punto de vista de: pasar tiempo con el otro, compartir momentos, pasear, viajar, etc. puede que continúe todo igual. Si lo vemos desde el punto de vista de: bienes, economía, inversiones, deudas, créditos, etc. modifica bastante la situación.

¿Esto qué quiere decir? Por lo general, el casamiento conforma lo que se denomina comunidad de bienes o, también llamada sociedad conyugal. Se refiere a que a partir del matrimonio, todos los bienes adquiridos o créditos o deudas contraídas, aunque haya sido a título de uno, igualmente el otro también será parte. Otro ejemplo: para la venta de un auto, será necesaria la firma del cónyuge para que preste el asentimiento con respecto a la transacción deseada por el otro. Lo mismo ocurre con las deudas contraídas por uno: el otro quedará sujeto a ella, siempre que sean referidas al hogar, la familia, los hijos.

Existe la posibilidad de modificar este régimen patrimonial optando por el de separación de bienes. Puede ocurrir que luego de mucho tiempo en pareja, uno comience a utilizar dinero que tienen en común para solventar gastos que son exclusivamente de uno y no del otro, o empieza a ocultar bienes, etc. En estos casos, cuando existe desconfianza y falta de transparencia en la administración de los bienes comunes, una alternativa puede ser la de modificar el régimen patrimonial. Esta opción NO extingue el vínculo matrimonial, sino que simplemente altera la forma en la que se administrarán los bienes, dividiéndolos y cada cual haciéndose responsable de mantenerlos y conservarlos como propios.

La otra opción que SI extingue el vínculo será la de solicitar el divorcio. Juntamente con el divorcio se podrá arreglar la división de los bienes, pero tené en cuenta que de ahora en más ya no sigue aplicándose el régimen de comunidad para los nuevos bienes, pero sí para los que ya se adquirieron durante el matrimonio. Por esta situación, lo mejor es no demorarse en establecer la separación.

Consulta si tenes dudas!

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Muchas personas creen que la obligación de manutención es única y exclusiva de los padres para con sus hijos mientras son menores pero esto no es así. Existen otros parientes, incluso los hijos, que también están obligados a hacerlo en ciertos casos y por lo tanto, el alimentado podrá exigirlo.

Los hijos, en primer lugar, a partir de que cumplan la mayoría de edad, deben alimentos a sus padres. Y en segundo lugar, deben alimentos a sus hermanos o medio hermanos. En cualquier caso, los que se encuentran en mejores condiciones para afrontarlos son los que deben hacerlo, si son varios, entonces están obligados en partes iguales, en principio. Sin embargo, se tendrá en cuenta si el alimentado tiene cargas de familia y bienes a los fines de determinar la cuota de alimentos, que puede ser distinta de acuerdo a esas circunstancias.

Por otro lado, la pareja casada debe alimentos a los padres y a los hijos del cónyuge. Esto significa que los suegros pueden reclamar alimentos por parte de su nuera/yerno.

¿Cuándo se podrá reclamar los alimentos? El pariente que quiera reclamar deberá probar que no tiene los medios suficientes para proveerse a sí mismo y que no puede hacerlo con su trabajo.

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El derecho a la compensación económica surge a partir de la ruptura de la relación de pareja entre 2 personas, donde una de ellas se ve afectada en su situación patrimonial por un desequilibrio económico. Es decir, al dividir todo a causa de la separación, la condición económica de vida se altera de un momento a otro.

¿En qué consiste la compensación económica? Se trata de una suma de dinero, o de una renta periódica o indeterminada, o la entrega de un bien en dicho concepto. Hay varias maneras de representarla. Será cuestión de probar el hecho y acordar entre ambos, o en ultima instancia recurrir al juez para que resuelva la situación.

Existe un plazo de 6 meses para reclamar este derecho, comenzándose a contar desde el cese de la convivencia si se trata de unión convivencial o desde la sentencia de divorcio si eran casados.

El ejemplo más común es el de una madre que toda su vida se dedicó a la crianza y cuidado de los hijos en la casa, y el padre encargado de solventar los gastos familiares con sus ingresos provenientes de su trabajo. Luego de la separación, la madre se verá afectada en su situación económica, debiendo buscar un lugar donde vivir, un trabajo, posibilidades de poder mantenerse a sí misma y a sus hijos.

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La falta de pago es uno de los problemas que pueden surgir cuando se alquila un inmueble. Al momento de contratar debemos asegurarnos de que el posible locatario sea solvente, esto es, que tenga bienes de donde cobrar la deuda en caso de que no pague el canon locativo mensual. La mayoría de los locadores exigen la intervención de un fiador o garante que se obligue a pagar en caso de que el locatario no lo haga. Es importante asesorarse bien para este caso dado que existen varios tipos de fiadores con distintos alcances en su responsabilidad.

También se puede requerir un depósito en garantía que no puede ser mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler, el que será devuelto al momento de la restitución del inmueble, entregando el equivalente al precio del ultimo mes de la locación.

El Código Civil y Comercial contempla la vía ejecutiva para el cobro del canon. Por otra parte, pasados 2 meses consecutivos sin abonar el canon, da derecho por parte del locador a resolver el contrato por falta de pago junto con el pedido de desalojo.

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Puede suceder que el locatario reclame arreglos y mejoras al locador que surgieron a consecuencia de la falta de mantenimiento del lugar, obligación en cabeza del locatario. Por ley esto no corresponde. Habrá que analizar detenidamente lo pactado por las partes en el contrato, pero en principio, no debe nada el locador en este sentido.

Será cuestión de probar este hecho. Por ejemplo, si el locatario se va de vacaciones por un tiempo y en el inmueble comienzan a aparecer bichos, telas de araña, o producto del óxido o la falta de limpieza de algún caño se tapa y genera inundación y/u olores fuertes. En estos casos se alegará el incumplimiento por parte del locatario en la obligación de conservar la cosa para los fines previstos o por el abandono sin dejar quien haga sus veces.

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Una vez finalizado el plazo del contrato, el locatario tiene la obligación de restituir el inmueble alquilado. Ante su incumplimiento, el locador puede iniciar acción judicial de desalojo. El desalojo es una acción judicial que permite la entrega del inmueble al locador. La prueba será el contrato de locación y los correspondientes recibos de pago emitidos. Una vez redactada la demanda se lo notificará al ocupante del inmueble a los fines de permitir su defensa.

Se podrá interponer una medida cautelar para obtener la desocupación inmediata. Una vez que se dicte sentencia, el juez establecerá el plazo límite para dejar el inmueble. De no cumplirse, se procederá con la ayuda de la fuerza pública.

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El constructor o contratista será quien se obligue a realizar una obra material o intelectual a cambio de un precio en dinero. El prestador de servicios proveerá al comitente un servicio a cambio de un precio en dinero. Es importante aclarar que se trata de un trabajo efectuado de manera independiente, de lo contrario, será de aplicación la Ley de Contrato de Trabajo y no el Código Civil y Comercial. Esto es así porque tiene discrecionalidad técnica, será él quien elige los medios y la forma que utiliza para ejecutar el contrato.

Las obligaciones de uno y de otro tienen distintas finalidades y alcances:

El servicio es un hacer y no un dar. Se trata de una actividad que involucra una obligación de hacer. El prestador se compromete a brindar su fuerza intelectual o material de trabajo.

La obra es un resultado susceptible de entrega. Su finalidad no es la actividad del trabajo sino el producto terminado. Se trata de una obligación de dar. El contratista asume el riesgo técnico o económico.

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El contratista o prestador de servicios debe:

-ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o en el que corresponda según su indole.

-usar diligentemente los materiales provistos por el comitente.

-informarle sobre los aspectos esenciales referidos a la obra o servicio contratado.

-proveer materiales adecuados y necesarios para la obra o servicio, y ejecutarlo conforme a los conocimientos razonablemente adquiridos al tiempo de su realización.

-respetar el proyecto ya aceptado y no modificarlo sin autorización escrita del comitente, salvo que la modificación sea necesaria y no pudo haber sido prevista al momento de la contratación. Puede introducir variantes al proyecto siempre que no implique cambiar sustancialmente la naturaleza de la obra.

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El comitente debe:

-pagar lo convenido.

-proporcionar la colaboración necesaria.

-recibir la obra.

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El comitente, además, tiene derecho a inspeccionar la obra, examinar su desarrollo y estado de avance, la calidad de los materiales y los trabajos efectuados, a su costa. El constructor no puede oponerse a ello y debe facilitarlo en virtud de obrar con buena fe.

Si en el momento de la entrega el comitente la recibe sin oposición alguna o manifestación en contrario, se entiende que fue aceptada la obra en ese mismo acto.

En principio, el constructor es responsable por los daños que se puedan producir luego de entregada la obra, o si esta se destruye o cae en ruina o es impropia para su destino. Además responderán los que vendan esa obra construida; el subcontratista; el proyectista; el director de obra y cualquier otro profesional ligado por un contrato de obra.

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Este contrato se utiliza mucho en la práctica y es llamado también como «de alquiler permanente», aunque sabemos que para la ley es temporario. En principio, el plazo mínimo de contrato debe ser de 3 años. El plazo máximo dependerá del destino que tenga el bien: si es para vivienda, es de 20 años y de 50 para cualquier otro destino.

Si se trata de bienes inmuebles o muebles registrables, será necesaria la redacción por escrito del contrato. Se podrá renovar el plazo de manera expresa por otro período que no exceda del máximo previsto contado desde su inicio, por ejemplo, si se hizo por un plazo de duración de 4 años, podrá renovarse por otros 1, 2, 4 o 6 porque no supera los 20 máximos.

Está claro que las partes que celebren un contrato deben ser capaces de contratar por ley, de lo contrario, no será válido para la ley porque protege a la persona con restricciones a su capacidad y a sus bienes. Entonces:

Si por contrato se le impide el ingreso o se lo excluye a una persona con discapacidad o con capacidad restringida que se encuentra bajo el cuidado o asistencia del locatario aunque este no habite el inmueble, se tratará de una cláusula nula. La ley intenta asegurar la igualdad de acceso a la vivienda por parte del grupo familiar de esa persona con discapacidad, sin embargo, en la práctica será difícil de controlar, pues el locador siempre tendrá la posibilidad de no alquilar a quien se encuentre en esa situación, aunque para la ley sea una limitación a la libertad de contratar. Entendemos que la ley de defensa del consumidor podría amparar dicho caso, pues las normas prohíben la discriminación por esta razón.

El locador se obliga a entregar la cosa en condiciones aptas para su destino y el locatario debe mantener eso. No le corresponde al locador realizar todas las mejoras que existen, sino aquellas referentes a lo necesario para su correcto uso y las útiles en la medida que hayan aumentado el valor de la cosa locada. Las mejoras de mantenimiento le corresponden al locatario, asimismo con las que sean de mero lujo o de exclusiva utilidad para el que las hizo.

Es decir, siempre que la reparación a realizar no sea imputable al locatario, el locador deberá efectuarla a su cargo por el deterioro en la calidad o defecto que sufra la cosa. Se entiende que si la cosa estaba en abandono por parte del locatario al producirse daños, será éste quien deberá cargar con la reparación, aun si proviene de terceros.

El locatario deberá pagar además del canon locativo acordado, las cargas y contribuciones (servicios) que se originen en el destino de la cosa locada. No le corresponde abonar las expensas comunes extraordinarias, sino solo las que generen gastos habituales, que vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario.

El locatario, al concluir el contrato debe devolver la cosa en el estado en que la recibió, salvo los deterioros provenientes del transcurso del tiempo y el uso normal y regular. También deberá entregar las constancias de los pagos que efectuó en razón de la locación y de los servicios referentes a la cosa.

Si se trata de un bien inmueble y el locatario no restituye la cosa, será necesario atravesar el juicio de desalojo contra el locatario a los fines de recuperar la cosa.

Es importante establecer claramente los derechos y obligaciones de ambas partes para no dar lugar a confusiones y consecuentemente discusiones. Por ejemplo, expresamente se recomienda manifestar la posibilidad o no del locatario de sublocar o ceder la cosa locada.

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La compraventa es el contrato que se usa a diario, tanto de manera verbal como por escrito, pues se trata de aquel que mueve el mercado y la economía mundial.

Por ejemplo, cuando vamos al supermercado a comprar productos o cuando vendemos algo que usamos un tiempo y ya no lo queremos más, como un auto.

Para la ley, dependiendo del bien de que se trate, se deberá cumplir o no con una formalidad establecida para que sea válido como tal. Este es el caso de los bienes registrables.

Es importante saber que cuando vendemos algo conforme a la ley, estamos transfiriendo la propiedad de la cosa a otro dueño. En otras palabras, ese bien deja de ser de alguien para comenzar a ser propio de otra persona. Por esa razón, debemos estar seguros de que ese bien se encuentra libre de gravámenes. Esto quiere decir que no tenga deudas o embargos trabados. Para el caso de una vivienda o terreno, que se encuentre libre de ocupantes.

De lo contrario, deberemos cancelar alguna deuda anterior o NO estaremos transfiriendo la propiedad del bien al nuevo dueño.

Recordemos que muchas veces se trata de un bien de mucho valor, que requiere esfuerzo para alcanzar X monto de dinero.

Entre otras cuestiones importantes a tener en cuenta se encuentra la de asegurarse de que realmente se está contratando con el titular del bien a la venta y no de otra persona, ya que si se está ofreciendo un bien para vender que no es propio y se logra la venta, se estará cometiendo el delito penal de estelionato.

Es muy común que las partes firmen un boleto de compraventa, aunque esto solo constituye una obligación y compromiso de cumplir con lo establecido por ley para el caso. Es decir, no implica título de nada. Si tenes en tu poder un boleto sobre algo que compraste, recordá que esto no te hace dueño de ese bien.

Se recomienda conocer el estado del bien a comprar de antemano, porque sucede muchas veces que se encuentra gravado con alguna garantía, y hasta que no se cancele no se podrá hacer la transferencia… o incluso, quedará en un estado riesgoso y dudoso que no asegura su permanencia a nombre del nuevo dueño, y muchas veces esto se conoce luego de haber pagado gran parte o todo el precio del bien.

No cometas estos errores, asesorate.

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