Problemas más comunes con el inquilino

La falta de pago es uno de los problemas que pueden surgir cuando se alquila un inmueble. Al momento de contratar debemos asegurarnos de que el posible locatario sea solvente, esto es, que tenga bienes de donde cobrar la deuda en caso de que no pague el canon locativo mensual. La mayoría de los locadores exigen la intervención de un fiador o garante que se obligue a pagar en caso de que el locatario no lo haga. Es importante asesorarse bien para este caso dado que existen varios tipos de fiadores con distintos alcances en su responsabilidad.

También se puede requerir un depósito en garantía que no puede ser mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler, el que será devuelto al momento de la restitución del inmueble, entregando el equivalente al precio del ultimo mes de la locación.

El Código Civil y Comercial contempla la vía ejecutiva para el cobro del canon. Por otra parte, pasados 2 meses consecutivos sin abonar el canon, da derecho por parte del locador a resolver el contrato por falta de pago junto con el pedido de desalojo.

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Puede suceder que el locatario reclame arreglos y mejoras al locador que surgieron a consecuencia de la falta de mantenimiento del lugar, obligación en cabeza del locatario. Por ley esto no corresponde. Habrá que analizar detenidamente lo pactado por las partes en el contrato, pero en principio, no debe nada el locador en este sentido.

Será cuestión de probar este hecho. Por ejemplo, si el locatario se va de vacaciones por un tiempo y en el inmueble comienzan a aparecer bichos, telas de araña, o producto del óxido o la falta de limpieza de algún caño se tapa y genera inundación y/u olores fuertes. En estos casos se alegará el incumplimiento por parte del locatario en la obligación de conservar la cosa para los fines previstos o por el abandono sin dejar quien haga sus veces.

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Una vez finalizado el plazo del contrato, el locatario tiene la obligación de restituir el inmueble alquilado. Ante su incumplimiento, el locador puede iniciar acción judicial de desalojo. El desalojo es una acción judicial que permite la entrega del inmueble al locador. La prueba será el contrato de locación y los correspondientes recibos de pago emitidos. Una vez redactada la demanda se lo notificará al ocupante del inmueble a los fines de permitir su defensa.

Se podrá interponer una medida cautelar para obtener la desocupación inmediata. Una vez que se dicte sentencia, el juez establecerá el plazo límite para dejar el inmueble. De no cumplirse, se procederá con la ayuda de la fuerza pública.

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